Per 1 januari 2025 beginselplicht tot handhaving door gemeenten op te hoge huurprijzen
Gemeenten krijgen per 1 januari 2025 de mogelijkheid om te handhaven op te hoge huurprijzen en te hoge huurprijsindexaties in de gereguleerde sector. Anne-Marie Klijn en Rick Vlaskamp bespreken deze bevoegdheid.
1 January 2025
Artikelen
Artikelen
Inleiding
Gemeenten krijgen per 1 januari 2025 de mogelijkheid om te handhaven op te hoge huurprijzen en te hoge huurprijsindexaties in de gereguleerde sector. Handhaving kan plaatsvinden door bijvoorbeeld het opleggen van een bestuurlijke boete van maximaal EUR 103.000 (prijspeil: 1 januari 2024) en ook door het instrument van de beheerovername. In het bestuursrecht geldt de beginselplicht tot handhaving. Dat betekent dat gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving het college handhavend móet optreden na een handhavingsverzoek, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Dit geldt voor alle huurcontracten gesloten na 1 juli 2024 voor woonruimten die op grond van het WWS per 1 juli 2024 behoren tot het gereguleerde segment (laagsegment en middensegment) en voor bepaalde huurcontracten in het laagsegment gesloten vóór 1 juli 2024 (zie hierna).
WbhWWS[1]
De algemene regels van goed verhuurderschap
Wgvwebsite van de VNG[2]
[3]
Handhaving gereguleerde huursector
college[4]
[5][6]
[7]
Het college kan niet zelf de huurprijs verlagen, maar wel de verhuurder actief bewegen om de huur te verlagen door aankondiging van en of toepassing van het handhavingsinstrumentarium.
[8]
Weigeren of intrekken verhuurvergunning gereguleerde woonruimte
kan[9][10]
Zo kan een nieuwe verhuurvergunning worden geweigerd indien binnen een tijdvak van 8 jaar (de ‘terugkijkperiode’) voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang is opgelegd voor het handelen in strijd met de algemene regels van goed verhuurderschap, waaronder per 1 juli 2024 het verbod om gereguleerde woonruimte te verhuren voor een te hoge prijs of een te hoge huurverhoging toe te passen. Gezien artikel 23, vijfde lid Wgv, start deze terugkijkperiode op 1 juli 2023, ook voor de verplichtingen uit de Wet betaalbare huur.
kan
Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting[11]
Inbeheername van woon- en verblijfsruimten
kan[12]
[13]
[14]
[15]
Overgangsrecht
Handhaving is echter niet zonder meer aan de orde. Uit artikel 23a Wgv, dat per 1 januari 2025 wordt ingevoegd in de Wgv, volgt dat het verbod om een zelfstandige woonruimte te verhuren voor een hogere prijs dan het WWS toestaat niet geldt voor reeds op 1 juli 2024 bestaande huurcontracten. Dit betekent dat bestaande huurcontracten voor zelfstandige woonruimten met bijvoorbeeld 160 WWS-punten, die vallen in het middensegment, niet lopende het huurcontract onder de toezicht- en handhavende bevoegdheden van de gemeente vallen. Een verhuurvergunning kan in deze gevallen dan ook niet ingetrokken worden. Bij het aflopen van een bestaand huurcontract in dit segment, krijgt de verhuurder een natuurlijk keuzemoment om te besluiten of die wenst te verhuren in dit segment. De woning kan worden verkocht of zelf worden bewoond, en daarnaast bestaat eventueel de mogelijkheid de woning dusdanig in kwaliteit te doen verbeteren, dat de woonruimte in het hoge segment verhuurd kan worden.
[16]
Conclusie
[17][18]
De hoogte van bestuurlijke boetes kan fors oplopen, zeker na herhaling van overtredingen (tot €103.000, prijspeil 1 januari 2024). De vraag is echter in hoeverre handhaving ook daadwerkelijk zal gaan geschieden, gelet op de rol van de Huurcommissie die anders dan de gemeente de huurprijs rechtstreeks kan verlagen. Wij kunnen ons in de praktijk voorstellen dat wanneer een dergelijk verzoek al aanhangig is, de gemeente nog even geen thuis geeft op een verzoek om handhaving. De vraag is echter of dat past binnen het bestuursrechtelijk stelsel van de beginselplicht tot handhaving. Het jaar 2025 belooft aldus een interessant jaar te worden voor dit soort vraagtukken in de praktijk.
Footnotes and References
1
Wat vóór 1 juli 2024 het ‘sociale huursegment’ heette, heet per 1 juli 2024 het ‘laagsegment’. Het voorheen geldende begrip ‘geliberaliseerde sector’ is per 1 juli 2024 opgedeeld in een ‘middensegment’ en het ‘hoogsegment’. Per 1 juli 2024 bestaat de ‘gereguleerde sector’ uit het ‘laagsegment’ en het ‘middensegment’.
2
Voor de goede orde: in verband met het overgangsrecht laten wij verblijfsruimten voor arbeidsmigranten hier buiten beschouwing.
3
Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 36 496, nr. 3
4
5
6
VNG: ‘Handhaving door en voor gemeenten, een juridische handleiding voor de gemeentelijke praktijk’
7
8
9
Andere weigerings- en intrekkingsgronden zijn o.a. het onttrekken van woonruimte zonder de daartoe vereiste vergunning, het ontbreken van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit of een bouwactiviteit en indien sprake is van een grond in de zin van artikel 3 Bibob.
10
malafide verhuurgedrag vaak gepaard gaat met verloedering in illegaal gebruik van woon- en verblijfsruimte, hetgeen impact kan hebben op de openbare ruimte en de openbare orde (Kamerstukken II,
11
Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting
12
Artikel 12, tweede lid Wgv.
13
14
15
16
Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 36 496, nr. 3
17
18
