Vastgoed speelt hoofdrol in klimaatverandering: actie noodzakelijk

Extreme hitte, droogte en neerslag: de toegenomen klimaatrisico's voor de vastgoedsector zijn omvangrijk. Waar de effecten van neerslag en overstromingen zeer zichtbaar zijn, zorgt ook droogte voor reële problemen. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (RIi) luidde recent de noodklok met het rapport ‘Goed Gefundeerd’. Daarin stelt de commissie dat nu al ruim 425.000 gebouwen in Nederland matig tot ernstige funderingsschade hebben. Dat getal kan oplopen tot 780.000 gebouwen in het jaar 2050 wanneer er geen actie wordt ondernomen. De vastgoedsector moet dus vol aan de bak.

Goed asset management 

Vastgoed speelt een hoofdrol in klimaatverandering. Bijna 40 procent van de wereldwijde CO2-uitstoot komt voort uit de vastgoedsector. Van deze emissies wordt ongeveer 70 procent geproduceerd door het gebruik van gebouwen, terwijl de resterende 30 procent afkomstig is van de bouw. Verduurzamen en de rapportage daarover wordt voor steeds meer (Europese) bedrijven belangrijk. Hoewel Europese beleidsmakers een terugtrekkende beweging maken met voorstellen om ingezette rapportageverplichtingen te versoepelen – zoals met de recent voorgestelde wijzigingen in de ESG Omnibus - is het van groot belang voor de sector om inzicht te hebben in bedreigingen en kansen die de klimaatverandering brengt.

Van der Linden ziet zeker vooruitgang als het gaat om het assetmanagement van vastgoedbedrijven. 'Veel vastgoedeigenaren en gebruikers investeren in emissiearme en energiezuinige toepassingen, zoals zonnepanelen en warmtepompen. Zulke investeringen worden echter niet gemaakt als ze alleen zijn gemotiveerd vanuit maatschappelijk perspectief. Wat mij betreft moet de sector écht gaan inzien dat een duurzaam beleid óók een financieel belang dient. Zeker gelet op de urgentie van klimaatverandering.'

ESG koudwatervrees 

De klimaatproblematiek is niet bepaald nieuw. Waarom is ESG dan niet al veel langer onderdeel van goed assetmanagement? Een rondje langs een aantal vastgoed- en financiële websites met blogs van vastgoedexperts, levert een interessant beeld op. Vastgoedeigenaren die ervan uitgaan dat hun panden op veilige grond staan. En er heerst koudwatervrees in de sector als het gaat om ESG-rapporteren vanwege de ingewikkelde regelgeving. Levert alle geïnvesteerde tijd en moeite wel waarde op?

Van der Linden: ‘Rapportage alleen moet nooit het doel zijn. Inzicht in hoe een bedrijf omgaat met risico’s en kansen wel. Alleen een goed geïntegreerd duurzaamheidsplan in de bedrijfsstrategie levert voor de onderneming en de sector waarde op’.

‘In PwC's meest recente CEO Survey geven CEO's wereldwijd aan dat ze steeds meer klimaatvriendelijke investeringen doen. Ook geven zij aan dat die investeringen hogere inkomsten genereren. Er ontstaat dus steeds beter inzicht in hoe duurzame investeringen renderen’, stelt Van der Linden.

Integraal verdienmodel 

Barbara Baarsma ziet niet alleen vastgoedbedrijven die aan de bak moeten. ‘Er zijn al veel vastgoedbedrijven die het adagium ‘van doing good naar doing good business’ omarmen. Bedrijven zagen duurzaamheid eerder vooral als maatschappelijk doel, terwijl het nu ook een financieel doel is geworden. Het onderwerp is inmiddels steeds vaker geïntegreerd in het verdienmodel.’ 

Van der Linden: ‘Niet alleen omdat de vastgoedeigenaar zelf om transparantie over ESG-risico’s en het gevoerde duurzaamheidsbeleid vraagt. Ook stakeholders zoals gebruikers, banken, pensioenverzekeraars en investeerders vragen erom. Daarnaast helpt de overheid mee in die transitie door subsidies toe te kennen. Het Rijk stelt voor 2025 ruim vier miljard euro beschikbaar aan subsidies en fiscale faciliteiten voor het verduurzamen van de gebouwde omgeving’.

Omgevingsfactor voor stijgende marktwaarde 

Iemand die niet alleen het sentiment, maar vooral de ernst van de impact van klimaatverandering begrijpt, is Baarsma. Ze groeide op in Goeree-Overflakkee, het eiland dat de vaderlandse geschiedenis inging vanwege de watersnoodramp in de jaren vijftig. ‘De watersnoodramp is dan wel lang geleden, maar het zout zit nu nog in de muren.’ 

Baarsma verwacht dat duurzaamheid in toenemende mate de waarde van vastgoed zal gaan bepalen. ‘Investeer je als vastgoedondernemer niet in duurzaamheid, dan loop je het risico van waardeverlies van het pand. Als de concurrenten immers wel vergroenen, dan kan een grijze vastgoedondernemer steeds verder achteropraken. Kopers willen een huis met lage energiekosten. Ook huurders willen geen tochtig huis. Niet alleen marktkrachten maar ook de overheid kan met wetgeving verduurzaming afdwingen. Je wil als vastgoedondernemer niet het risico van stranded assets lopen.’ 

Minder risicovol vastgoed 

Baarsma en Van der Linden noemen een aantal voorbeelden van hoe verduurzaming kan leiden tot waardestijging van vastgoed. Lagere operationele kosten omdat je investeert in energie-efficiënte warmtepompen, hogere huur omdat gebruikers kiezen voor duurzame panden of betere toegang tot financiering omdat banken de voorkeur geven aan minder risicovol vastgoed. Denk ook aan betere verzekeringsvoorwaarden bij een duurzaam pand en toekomstige kopers die duurzaamheid meewegen bij een aankoopbeslissing. 
 
‘Het is belangrijk dat duurzaamheid meer invloed heeft op de waardering van vastgoed’, aldus Baarsma. Van der Linden is het daar mee eens, maar kent als vastgoedexpert ook de bittere realiteit. 'Investeren in duurzaamheid is een proces van de lange adem. Vaak verdient het zich niet op korte termijn terug.’  

Vastgoedwaardering als langetermijnproces

In vastgoedwaardering speelt de staat van het pand en de infrastructuur van de locatie een belangrijke rol. Daarbij krijgt duurzaamheid niet altijd de plek die het verdient. Waarom is dat? 
 
‘Taxateurs kijken vaak naar de laatste transacties. Hierdoor het kan het gebeuren dat een niet-verduurzaamd pand is verkocht voor dezelfde prijs als een verduurzaamd pand in dezelfde buurt. Voor waarderingsspecialisten is het dan de vraag of een verduurzaamd pand wel een zogenoemde premium heeft; de indicatie binnen vastgoedwaardering dat men bereid is er meer voor te betalen’, zegt Van der Linden. 

Grip op de toekomst met scenario-ontwikkeling 

Baarsma richt de blik naar de toekomst als het om waarderingsmodellen in vastgoed gaat. ‘We zouden waarderingsmodellen moeten baseren op risico’s die zich in de toekomst voor kunnen doen. Dus waarderingsmodellen die niet in de achteruitkijkspiegel kijken maar door de vooruit en zelfs de verrekijker. Denk aan risico's op de biodiversiteit of de waterkwaliteit.’ 

‘Bijna zestig procent van het Nederlandse landoppervlak is kwetsbaar voor overstromingen. En als je weet dat een op de acht gebouwen tegen 2050 funderingsproblemen gaat krijgen, dan moet je met scenario’s gaan werken. Ook AI-verrijkte datamodellen kunnen helpen meer grip op de toekomst te krijgen. De duurzaamheidrisico's zitten namelijk niet in historische data, maar manifesteren zich in de toekomst. Om met die onzekerheid om te gaan, kan de sector nog veel hebben aan scenario-ontwikkeling.’ 

Duurzaam vastgoedportefeuille loont 

‘Een goede vastgoedondernemer kijkt vooruit en snapt dat door de juiste langetermijnkeuzes te maken, de investering de hoogste waarde gaat toevoegen. Dat doe je door heel bewust duurzaamheid onderdeel uit te laten maken van je bedrijfsvoering', zegt Van der Linden. ‘Wanneer de trend zich doorzet dat CEO’s het belang van klimaatvriendelijk investeren blijven inzien, dan verdwijnt de discussie of een investering in een duurzame vastgoedportefeuille zich loont naar de achtergrond.’

Bron: PwC