Bruin goud? Brownfields bieden veel ruimte voor verdozing, toont onderzoek

De verdozingsdiscussie woedt voort: grote logistieke centra in het weiland zijn velen een doorn in het oog. Bovendien is de ruimte in Nederland schaars: niet alleen voor logistiek vastgoed, maar bijvoorbeeld ook voor woningbouw en de energietransistie lonkt ‘het groen’. Gemeenten trappen dan ook steeds vaker op de rem bij de bouw van grote distributiecentra.

Bestaande oudere distributielocaties – brownfields - bieden mogelijk uitkomst, blijkt nu uit onderzoek door Stec Groep en DENC. De adviesbureaus analyseerden 75 locaties die voor het jaar 2000 werden gebouwd in de regio’s West-Brabant, Utrecht en de Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen.

Hap uit uitbreidingsvraag

De uitkomsten zijn veelbelovend: de onderzochte locaties bieden nog ruimte aan ongeveer een half miljoen vierkante meter aan extra vastgoed en vijf tot acht miljoen kubieke meter gebruiksruimte. Het intensievere ruimtegebruik pas vaak binnen bestaande omgevings- en bestemmingsplannen.

“Als we op basis van de pilotregio’s een landelijk verdichtingspotentieel berekenen, dan is circa drie miljoen vierkante meter extra capaciteit op logistieke brownfields mogelijk. De uitbreidingsvraag naar logistieke greenfields slinkt hierdoor met ruim 200 tot 300 hectare”, zegt Hub Ploem van Stec Groep in een persbericht.

Ploem: “Het gaat dan om 5 tot 10 procent van de ruimtevraag naar nieuw logistiek bedrijventerrein tot 2030. We staan bovendien aan de vooravond van een aanvullend potentieel omdat panden gebouwd tussen 2000 en 2010 op middellange termijn rijp zijn voor verdichting en intensivering.”

Sterke businesscase

De businesscases voor de verdichting en herontwikkeling zijn veelal goed. Bij de onderzochte gebieden zouden vier op de vijf ontwikkelingen een positief resultaat boeken.

“Financieel is de verdichting nu vaak al haalbaar. De investeringskosten voor verdichting en intensivering, waarbij zowel gekeken is naar meervoudig ruimtegebruik als functiemenging, zijn al (bijna) terug te verdienen vanuit de toegenomen opbrengstpotentie. Dit komt door het toevoegen van meer vierkante meters en meer gebruiksoppervlakte”, duidt Wim Eringfeld, directeur van Stec Groep.

Planologische kaders

De adviesbureaus benadrukken dat vergunningen voor brownfieldontwikkelingen relatief snel tot stand kunnen komen, mits de planologische kaders op orde zijn. Verder zijn veelvoorkomende belemmeringen de (geldende) parkeernormen, de beperkte capaciteit van de omliggende infrastructuur en het gebrek aan stikstofruimte en/of netcongestie.

Eringfeld: "Investeerders zijn ook aan zet en moeten minder vanuit geijkte beleggingsproducten denken. Functiemenging en verdichting is de toekomst. Het opzetten van nieuwe fondsen waarin gemengde ontwikkelingen op bestaande en nieuwe logistieke locaties gefinancierd worden is een must.”