Beleggers rekenden mogelijk jarenlang oneerlijke huurverhogingen en vrezen miljardenstrop

Inflatie plus een percentage opslag was de laatste jaren een vrij gangbaar uitgangspunt bij het berekenen van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector.

Maar kantonrechters oordeelden in verschillende uitspraken dat huurverhogingen die zo tot stand komen in strijd zijn met de Europese Richtlijn 93/13/EEG. Die moet Europese consumenten beschermen tegen oneerlijke bedingen en voorwaarden in standaardovereenkomsten voor goederen en diensten die zij kopen. Huurovereenkomsten vallen daar ook onder, waarbij ‘huurgenot’ het goed is.

Vooralsnog betreft het losse uitspraken, waarin elke rechter eigen afwegingen maakt. In de toekomst verandert dat mogelijk: de Rechtbank Amsterdam stelde in januari prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over hoe de huurverhogingen zich precies verhouden tot de Europese richtlijn. De antwoorden die de Raad hierop geeft, zijn leidend voor hoe rechters met het vraagstuk om moeten gaan.

De centrale vraag van de Rechtbank Amsterdam: is een opslag van maximaal 3 procent bovenop de inflatie een ‘oneerlijk beding’? Andere vragen gaan over de verdere uitwerking daarvan: als de opslag oneerlijk is, welk deel van de huurverhoging kunnen huurders dan terugvorderen, en tot wanneer gaat dat terug?

Miljarden terugbetalen aan huurders

Institutionele woningbeleggers maken zich grote zorgen en vroegen CBRE om de gevolgen door te rekenen van een mogelijk verbod op huurverhogingsbedingen en het terugdraaien van huurverhogingen. De conclusie van de vastgoedadviseur: als rechters met terugwerkende kracht een streep zetten door de huurverhogingen, lopen de kosten voor verhuurders in de miljarden euro’s.

CBRE rekende twee scenario’s door: één waarbij inflatiecorrectie is toegestaan, maar een opslag niet. Bij een verjaringstermijn van vijftien jaar moeten verhuurders dan 1,7 miljard euro terugbetalen aan hun huurders. Het tweede scenario is rigoureuzer: daarin is ook de inflatiecorrectie niet toegestaan. Dat kost verhuurders tot 6,4 miljard euro.

In de toekomst zou een verbod op inflatiecorrectie en opslag nog ingrijpendere gevolgen hebben, door lagere huurinkomsten en waardedaling van het vastgoed. Daarmee is het mogelijke oordeel van de Hoge Raad een absoluut schrikscenario voor de beleggers. “De mogelijke vernietiging van het huurverhogingsbeding in huurcontracten zal serieuze gevolgen hebben voor de woningmarkt, de verduurzaming van de gebouwde omgeving en voor pensioenen”, schrijft branchevereniging IVBN in een reactie op het rapport van CBRE.

Huurder kan niet verhuizen

Tegenover die zorgen staat dus wel dat de huurverhogingen mogelijk oneerlijk waren. De Rechtbank Amsterdam deelde daar in januari eerste argumenten voor.

Een huuropslag van maximaal 3 procent wordt “vooralsnog” als oneerlijk gekwalificeerd, vond deze rechter, om drie redenen: een opslag bovenop de inflatie kan het evenwicht tussen de huurder en verhuurder verstoren, er is geen redelijke grond voor de opslag, en de huurder heeft “geen reële mogelijkheid” om over te stappen naar een “andere leverancier van huurgenot”. Die laatste overweging impliceert dat het huidige woningtekort de huurverhogingen oneerlijk maakt.

Of de Hoge Raad er ook zo over denkt, moet nog blijken. Wanneer de Raad de vragen beantwoordt, is niet bekend, zegt een woordvoerder.