Huurbevriezing heeft grote gevolgen voor financiële gezondheid en prestaties woningcorporaties

Dat stelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in een signaalrapportage aan de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) die door haar aan de Tweede Kamer is aangeboden. Een financiële doorrekening laat zien dat zo’n 30% van de ambities uit de Nationale prestatieafspraken niet gerealiseerd kan worden. De bouw van de afgesproken 270.000 nieuwe sociale huurwoningen is dan ook niet haalbaar. 

Door huurbevriezing zullen corporaties fors moeten bijsturen en hun koers aanpassen om financieel gezond te blijven. Ongeveer 140 corporaties overschrijden binnen 5 jaar de financiële normen. Voor zo'n 60 van hen geldt dat al in 2026. Ook andere corporaties passen hun koers aan om financieel gezond te blijven.

Effect

Het effect van de huurbevriezing is dat corporaties de begroting fors moeten bijsturen om financieel gezond te blijven. Doen zij dit niet, dan overschrijden ongeveer 140 corporaties binnen 5 jaar de financiële normen. Voor ongeveer 60 corporaties geldt dat al in 2026, maar vrijwel alle corporaties zullen bijsturen door bijvoorbeeld nieuwbouwplannen te schrappen of onderhoud uit te stellen. Door de toenemende onzekerheid in de sector is verder de verwachting dat ook toekomstige investeringen in onder andere nieuwbouw worden uitgesteld. Het verleden leert dat een korte periode van remmingen in planontwikkelingen vaak een jarenlang herstel vraagt. 

De huurbevriezing heeft volgens de Aw dan ook 3 consequenties met grote impact: 

1. Nationale ambities op gebied van nieuwbouw en verduurzaming door huurbevriezing niet meer haalbaar.

De in het regeerprogramma, in het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting én in de Nationale prestatieafspraken vastgestelde ambities voor nieuwbouw en verduurzaming zijn niet langer haalbaar. De huurbevriezing vermindert de investeringsruimte van corporaties sterk. In enkele regio’s kunnen de ambities van de Nationale prestatieafspraken toch gerealiseerd worden, maar een doorrekening laat zien dat samengenomen over heel Nederland ruim € 35 miljard van de opgave van de Nationale prestatieafspraken, 30% van de ambities die werd vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken, financieel niet haalbaar is. 

2. Negatieve impact op wooncondities, met name voor huurders met de laagste inkomens.

Met de huurbevriezing wil de overheid de betaalbaarheid van het wonen voor corporatiehuurders verbeteren. Tegelijkertijd komen de condities voor goed wonen in gevaar waardoor corporaties moeten bijsturen: er komen minder woningen beschikbaar,  woningen worden minder goed onderhouden en duurzaamheidsplannen worden uitgesteld.  Dit heeft voornamelijk gevolgen voor de oudere woningen van mindere kwaliteit en met de laagste huren die grotendeels bewoond worden door de huurders met de laagste inkomens. 

3. Beleidswijzigingen, zoals de huurbevriezing, leiden ertoe dat de bereidheid tot investeren daalt. 

In het Duurzaam Prestatiemodel (DPM) hebben de Rijksoverheid en de corporatiesector afspraken gemaakt dat corporaties geen hogere buffers aanhouden dan nodig is voor de eigen volkshuisvestelijke continuïteit. Onderliggend doel van het DPM was het reduceren van onzekerheid om daarmee ook de noodzaak tot het aanhouden van veiligheidsmarges in de begrotingen van corporaties te beperken. Maximaal investeren, kortom, om de ambities van de Nationale prestatieafspraken haalbaar te maken. De huurbevriezing brengt de onzekerheid terug in het systeem en leidt ertoe dat corporaties als gevolg van aangescherpt risicobeleid niet vol zullen inzetten op het realiseren van de opgaves voor nieuwbouw en verduurzaming. Bovendien raakt dit ook de solidariteit tussen corporaties om maximale inzet van middelen mogelijk te maken. Dit levert bovenop het rekenkundige verlies van de investeringsruimte een extra, nog niet in te schatten, verlies op.

Toezicht

Een aanzienlijk aantal corporaties moet nu al bijsturen om financieel gezond te blijven. De Aw verwacht dat ook een deel van de corporaties die nog niet op korte termijn de financiële normen overschrijdt, dit gaat doen. Ook verwacht de Aw dat een aantal corporaties een uitgangspositie heeft en verplichtingen is aangegaan waarbij een meerjarige overschrijding van de financiële normen niet te voorkomen is.
De Aw gaat het toezicht daarom noodgedwongen intensiveren. Deze intensivering betekent dat de Aw de komende weken in gesprek gaat met ongeveer 60 hoog risico corporaties als gevolg van de impact van de huurbevriezing de financiële continuïteit. Doel hiervan is om een scherp beeld te krijgen hoe het effect van de huurbevriezing zich in de praktijk vertaald en welke volkshuisvestelijke keuzes corporaties maken.

Meer informatie

Meer informatie vindt u bij de veelgestelde vragen aan de Aw.