Wonen of zorg? De juridische scheidslijn in woonzorgvastgoed

Koppelbeding

Wonen en zorg worden in de praktijk vaak contractueel aan elkaar gekoppeld via een zogenaamd koppelbeding. Dit beding zorgt ervoor dat het recht op wonen direct verbonden is aan het recht op zorg: stopt de zorg, dan eindigt ook het recht op de woning (indien juist gecontracteerd). Zo’n koppeling is praktisch voor zorgaanbieders, maar heeft ook grote juridische gevolgen voor de huurbescherming en rechten van bewoners. In deze blog wordt uiteengezet hoe dit precies werkt.

De gevolgen voor huurbescherming en de Wet betaalbare huur

De juridische kwalificatie van een woonzorgconcept heeft verstrekkende gevolgen voor de positie van bewoners. In situaties waarin zorgverlening de boventoon voert en het wonen daaraan ondergeschikt is, geldt het reguliere huurrecht niet. Bewoners kunnen in dat geval geen beroep doen op de gebruikelijke huurbescherming. De koppeling tussen de woonruimte en de zorgovereenkomst betekent immers dat het einde van de zorgverlening automatisch leidt tot het einde van het verblijf in de woning. 

Met de invoering van de Wet betaalbare huur wordt geprobeerd huurprijzen en huurbescherming beter te reguleren, maar deze wetgeving richt zich met name op reguliere huurwoningen. Voor woonzorgconcepten waarin zorg de overhand heeft, blijft de huur afhankelijk van de zorgovereenkomst. Dit betekent dat:

• Bewoners geen reguliere huurbescherming hebben – Zij kunnen niet terugvallen op het reguliere huurrecht zoals dat geldt voor sociale of middenhuurwoningen;

• De Wet betaalbare huur geen directe invloed heeft – Omdat de huur gekoppeld is aan de zorg, vallen deze woonvormen buiten de standaard huurprijsregulering;

• Flexibiliteit voor zorgaanbieders behouden blijft – Zorginstellingen kunnen hun capaciteit en beschikbaarheid blijven afstemmen op de zorgbehoefte, zonder vast te zitten aan langdurige huurcontracten;

• Juridische duidelijkheid nóg belangrijker wordt – Aangezien de bescherming van reguliere huurwetgeving niet van toepassing is, is een goed contract noodzakelijk.

Wanneer geldt het Woningwaarderingssstelsel?

Wanneer zorgverlening de boventoon voert en het wonen daaraan ondergeschikt is, is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) niet van toepassing. Dit speelt met name bij particuliere woonzorginitiatieven en alternatieve woonvormen voor mensen met een intensieve, vaak 24-uurs, zorgbehoefte. In deze situaties zijn de wooneenheden doorgaans onzelfstandig en vormen zij een integraal onderdeel van het totale zorgaanbod. De woonruimte wordt in dat geval niet aangemerkt als zelfstandige woonruimte in de zin van het WWS. Bewoners sluiten een zorgovereenkomst waarbij huisvesting slechts een onderdeel is, of waarbij het verblijf sterk aan de zorg is gekoppeld. Of het zorgelement de boventoon voert, wordt onder meer bepaald door de soort en intensiteit van de zorg. Het gevolg hiervan is dat bewoners geen aanspraak kunnen maken op huurbescherming: het einde van de zorgovereenkomst betekent automatisch het einde van het verblijf in de woonruimte.

Dit ligt anders wanneer het wonen centraal staat en de zorg slechts aanvullend of optioneel is, zoals bij aanleunwoningen. In die gevallen is het WWS wél van toepassing en gelden de gebruikelijke regels voor huurprijsregulering en huurbescherming. De bewoner geniet dan de bescherming van het reguliere huurrecht en de zorg kan naar behoefte worden afgenomen, zonder dat dit direct gevolgen heeft voor het recht op de woning. Hieronder volgt een opsomming van wat de scheiding van zorg en wonen betekent. 

Wat als zorg en wonen gescheiden worden?

Wanneer een bewoner een aparte zorgovereenkomst én een aparte huurovereenkomst heeft (dus géén koppelbeding), gelden de regels van het WWS wél. Dit betekent dat:

• De woonruimte wordt beoordeeld volgens het puntensysteem uit het WWS;

• De huurder huurprijsbescherming geniet en de huurprijs gereguleerd wordt, tenzij er sprake is van een geliberaliseerde huurwoning;

• De verhuurder zich moet houden aan de regels omtrent huurprijsbepaling, servicekosten en onderhoudsverplichtingen;

• De bewoner niet zomaar uit de woning gezet kan worden bij beëindiging van de zorg.

Dit maakt een groot verschil voor zowel bewoners als zorgaanbieders. Wanneer zorg en wonen strikt gescheiden zijn, biedt dit de bewoner meer rechten, maar beperkt het de flexibiliteit voor zorgaanbieders in het toewijzen van woonruimte aan nieuwe zorgbehoevenden. Daarom is het essentieel om vooraf goed te bepalen hoe de contractuele relatie wordt vormgegeven.

Het belang van een duidelijke huur-zorgovereenkomst

Om juridische onzekerheid te voorkomen, is een goed opgestelde huur-zorgovereenkomst essentieel. Dit document legt de rechten en plichten van beide partijen vast en voorkomt misverstanden. Belangrijke elementen die in zo’n overeenkomst opgenomen moeten worden, zijn onder andere:

• De looptijd en voorwaarden van de zorgverlening – Hoelang duurt de overeenkomst en onder welke omstandigheden kan deze worden beëindigd?

• De koppeling tussen zorg en wonen – In hoeverre is de bewoner afhankelijk van de zorgaanbieder voor het behoud van zijn of haar woonruimte?

• De beëindiging van de overeenkomst – Wat gebeurt er als de zorgvraag verandert of als de zorginstelling stopt met de dienstverlening?

• Kosten en serviceafspraken – Welke kosten zijn inbegrepen en wat valt onder aanvullende diensten?

Een duidelijke overeenkomst biedt zowel bewoners als zorgaanbieders bescherming en voorkomt juridische conflicten.