Maak optoppen juridisch makkelijker

Dit artikel is afkomstig uit PONT, vakblad bouwen met kwaliteit, editie 2024-2 (december)

Optoppen is volgens de experts een snelle oplossing voor het realiseren van tienduizenden woningen. Het EIB heeft recent berekend dat tot 2030 maximaal 21.000 woningen aan de woningvoorraad zijn toe te voegen door optoppen. Het team van juridische, vastgoed en bouw experts signaleert in de brief een tendens dat steden en dorpen niet grenzeloos willen uitbreiden. Amsterdam maakte bekend de komende 20.000 woningen binnen de stadsgrens te willen realiseren. Deze tendens, gekoppeld aan de duurzaamheidsambities van veel stedelijke gebieden om in het komende decennium energieneutraal te worden, maakt van optoppen een belangrijke stap richting de regeneratieve stad van de toe komst. Ook toenmalig demissionair minister voor Volkshuis vesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge zag optoppen als een van de initiatieven om de woningbouw een impuls te geven. Bijvoorbeeld door twee extra bouwlagen met appartementen op een bestaand appartementencomplex te plaatsen.

VOORDELEN

De voordelen van optoppen zijn volgens de experts over tuigend:

• Tienduizenden woningen kunnen snel worden gerealiseerd door optoppen, met name in bestaande wijken waar het bestemmingsplan extra bouwlagen toestaat. Hierbij worden bestaande bouwgrond, voorzieningen en infrastructuur ‘hergebruikt’, waardoor nieuwe financiële investeringen in nieuwe wijken niet hoeven te worden gemaakt. Daarnaast worden bijvoorbeeld groengebieden en moeilijke of minder aantrekkelijke ontwikkellocaties gespaard.

• Optoppen vraagt om het gebruik van lichte materialen, zoals hout en staal. Deze lichte bouwmaterialen groeien terug, slaan CO2 langdurig op en kunnen lokaal worden geproduceerd voor lagere kosten.

• De opbrengst van nieuwe woningen kan worden aan ge wend voor zowel de verduurzaming van de onder liggende woningen als het wegwerken van achterstallig onderhoud. De inkomsten kunnen eveneens worden gebruikt voor verdere woninginvesteringen, zoals de installatie van een lift. Dit draagt bij aan verhoging van de waarde van bestaande bouw.

AANDACHT VOOR VVE’S

De focus van de politieke initiatieven lag tot nu toe vooral op woningcorporaties. Appartementencomplexen met meerdere eigenaren (VvE’s) hebben echter weinig aandacht gekregen. In Nederland kennen we ruim 135.000 VvE’s, goed voor 1.438.570 woningen. Deze gebouwen herbergen de potentie om op korte termijn tienduizenden nieuwe woningen te realiseren via het optoppen. Voordeel is dat optoppen voor veel VvE’s de oplossing is om enerzijds achterstallig onderhoud weg te werken en anderzijds de woningen verregaand te verduurzamen. Immers, de verkoop van de optopwoningen kan dit in veel gevallen financieren.

Helaas is er één structurele en belemmerende factor. Specifiek voor VvE’s geldt dat zij unaniem moeten besluiten tot wijziging van een bestaand gebouw. Uit de praktijk blijkt dat dit leidt tot langdurige en tijdrovende processen, en in het ergste geval een niet haalbaar project. Met een beperkte aanpassing van enkele wetsartikelen zou de drempel volgens de experts kunnen worden verlaagd naar bijvoorbeeld twee derde. In Frankrijk heeft de wetgever in 2014 de wet op vergelijkbare wijze aangepast, wat – samen met een versoepeling van het omgevingsrecht – heeft geleid tot een ware hausse aan optoppingen. Een voor beeld van een politiek succesvolle interventie.

Naar aanleiding van de brief van de experts is in mei 2024 een brede motie van Jan Paternotte (D66), gesteund door GroenLinksPvdA, ChristenUnie, GP, CDA en NSC, unaniem door de Tweede Kamer aangenomen. In een brief van Mona Keijzer, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) op 18 oktober 2024 aan de Tweede Kamer, lezen we onder meer: ‘De komende periode wil ik mij inzetten op het wegnemen van belemmeringen. Zo publiceer ik eind dit jaar een heldere uitleg over de toepassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor optoppen. Zoals aangekondigd in het regeerprogramma onderzoek ik of we de besluit vorming van Verenigingen van Eigenaren voor optoppen eenvoudiger kunnen maken. Bijvoorbeeld of het wenselijk is het wijzigen van de splitsingsakte te vereenvoudigen en op welke wijze dit zou kunnen ten behoeve van optoppen.’ 

Dit artikel is afkomstig uit PONT, vakblad bouwen met kwaliteit, editie 2024-2 (december)