Nieuwe regels middenhuur: steun in de rug of ongelijk speelveld?

De herziening is op Europees niveau vastgelegd in Besluit (EU) 2025/2630, dat sinds 8 januari van kracht is. Met dit besluit wordt de DAEB-vrijstelling uitgebreid van sociale huur naar middenhuur. Hoewel hiermee een langgekoesterde wens van woningcorporaties in vervulling gaat, kunnen zij nog niet van start: eerst moet de Nederlandse wet- en regelgeving worden aangepast.

Wat verandert er?

Bij de bouw van sociale huurwoningen kunnen woningcorporaties nu gebruikmaken van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Met behulp van het WSW kunnen corporaties goedkoop geld lenen onder garantie van de Staat. Door de uitbreiding van het DAEB-vrijstellingsbesluit kunnen woningcorporaties straks ook voor middenhuurwoningen goedkope leningen afsluiten onder garantie van het WSW. Dit maakt het voor corporaties mogelijk om 5.000 middenhuurwoningen per jaar te bouwen, stelt Aedes, wat neerkomt op 70.000 woningen tot en met 2039. Het resterende deel moet door marktpartijen worden opgepakt. Deze marktimpuls is hard nodig. Hoewel de bouw van middenhuurwoningen de afgelopen jaren wel is toegenomen, is de bouw van ongeveer 1.100 woningen in 2024 bij lange na niet genoeg. Aedes stelt dat voor deze doelgroep tot en met 2039 minstens 150.000 middenhuurwoningen moeten worden gebouwd.

Er klinkt echter ook kritiek vanuit de markt. Institutionele beleggers zien een ongelijk speelveld ontstaan als alleen woningcorporaties goedkoop geld kunnen lenen via het WSW. Hierdoor worden institutionele beleggers uit de markt gedrukt, wat mogelijk ten koste gaat van de bouw van middenhuurwoningen. Dat terwijl ook deze partijen keihard nodig zijn voor het realiseren van dit type woningen.

Zover is het echter nog niet. De Woningwet dient nu eerst te worden aangepast aan de nieuwe Europese regelgeving. Het ministerie van VRO heeft al aangegeven dit zo snel mogelijk te willen doen om middenhuur mogelijk te maken. Dan moet ook blijken of dekking vanuit het WSW ook voor marktpartijen gaat gelden.

Nieuwe koers ministerie

De extra speelruimte voor woningcorporaties past bij de nieuwe koers die het ministerie van VRO is ingeslagen: woningcorporaties laten doen waar ze voor bedoeld zijn, namelijk betaalbare woningen bouwen én onderhouden. Na de economische crisis hebben de corporaties flink onder druk gestaan, onder andere door van Rijkswege opgelegde beperkingen, extra regels en belastingen. Door het verminderen van de regeldruk en afschaffen van belastingen zijn corporaties de afgelopen jaren opnieuw uitgegroeid tot een van de belangrijkste bouwers van betaalbare woningen. Terwijl aan de andere kant de marktpartijen juist afhaken door stijgende kosten en onzeker rendement. Het aandeel van de nieuwbouwwoningen door corporaties is stijgende, waarbij in veel regio’s corporaties al het grootste deel van de nieuwbouw realiseren.

Hoewel de regeldruk is verminderd, is er nog ruimte voor verbetering, blijkt uit onderzoek. Minister Mona Keijzer ziet dit ook en werkt daarom aan wetgeving die de waardering van vastgoed vereenvoudigt. Daarnaast wordt gekeken naar een vereenvoudiging van de winst- en verliesrekening voor corporaties. “Elke minuut die corporaties minder kwijt zijn aan administratie, kunnen ze besteden aan hun kerntaak: betaalbare woningen bouwen en onderhouden in leefbare wijken. Daarom blijven we samen met de sector werken aan minder regeldruk, goede afspraken en meer ruimte om te bouwen”, aldus Keijzer in een Kamerbrief van 26 januari.

Middenhuur in Nederland

Volgens Aedes zijn er in Nederland zo’n vier miljoen huishoudens die vallen onder middenhuur (huursegment tussen € 932,93 - € 1.228,07). Het aanbod in het middenhuursegment is echter zeer beperkt. Hierdoor vallen veel middeninkomens, starters met een vast contract zonder vermogen, en vitale beroepsgroepen tussen wal en schip. Deze groepen komen niet meer in aanmerking voor sociale huur, terwijl de vrije sector nauwelijks betaalbaar is. Veel huishoudens blijven noodgedwongen in een sociale huurwoning wonen, niet omdat die nog past bij hun inkomen of levensfase, maar omdat het alternatief onbetaalbaar of simpelweg niet beschikbaar is. Het ontbreken van een robuust middenhuursegment werkt daarmee als rem op de doorstroming in de woningmarkt.

De bouw van extra middenhuurwoningen bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Dit zorgt allereerst voor eerlijker kansen voor groepen die nu tussen wal en schip vallen. Daarnaast zorgt de bouw van middenhuurwoningen ook voor een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. Naast het toevoegen van extra woningen komen er mogelijk meer sociale huurwoningen vrij voor de mensen die daar echt op zijn aangewezen.

De uitbreiding van het DAEB-vrijstellingsbesluit en de vermindering van regeldruk geven woningcorporaties kortom meer ruimte om betaalbare woningen te realiseren en het middenhuursegment te versterken. Tegelijkertijd roepen deze maatregelen zorgen op in de markt. De komende periode zal moeten blijken in hoeverre de formerende partijen en het ministerie van VRO hierin een zorgvuldige balans weten te vinden.