Tussen wens en werkelijkheid: juridische obstakels overwinnen bij optoppen

In dit artikel wordt ingegaan op (i) de publiekrechtelijke vergunningplicht, (ii) de instemming van appartementseigenaren en (iii) de toestemming van huurders, waarbij eveneens zal worden ingegaan op handvaten waarmee kan worden getracht om die processen te versnellen.

1. Vergunningplicht: vroegtijdige afstemming loont

Voor optoppen is vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Het bevoegd gezag toetst de aanvraag aan het omgevingsplan, de welstandscriteria en de bouwtechnische voorschriften. Afhankelijk van het plan geldt de reguliere of uitgebreide procedure. Bezwaar en beroep kunnen de doorlooptijd aanzienlijk verlengen.

Een initiatiefnemer kan vertraging beperken door vroegtijdig met de gemeente in overleg te treden. Daarbij is het van belang om te bezien of in een vroeg stadium met de gemeente kan worden afgestemd of het plan binnen het omgevingsplan past, of dat een wijziging nodig is. Een solide motivering over onder meer stedenbouwkundige inpassing, schaduwwerking en parkeerdruk vergroot daarbij de kans op een voorspoedige beoordeling. Ook tijdige betrokkenheid van omwonenden draagt bij aan het verminderen van bezwaren en kan de doorlooptijd verkorten.

2. Instemming van appartementseigenaren

Optoppen betekent een wijziging aan het dak, een gemeenschappelijk deel van het gebouw. Dit vereist een wijziging van de splitsingsakte, waarvoor unanimiteit binnen de VvE is vereist.

Ontbreekt unanimiteit, dan kunnen eigenaren die minimaal 50% van het stemrecht vertegenwoordigen de kantonrechter verzoeken om een vervangende machtiging te verlenen. Die machtiging wordt alleen gegeven wanneer eigenaren in het geheel niet hebben gestemd of wanneer zonder redelijk grond is geweigerd. Een subjectief bezwaar – zoals het niet willen van bovenburen of het vrezen van overlast – kwalificeert doorgaans niet als redelijke grond. Een eigenaar met een dakterras dat door optoppen verdwijnt kan daarentegen wél een gerechtvaardigd belang hebben om niet in te stemmen.

Heldere communicatie over de voordelen (bijvoorbeeld lagere gezamenlijke kosten) en oplossingen voor bezwaren kan het draagvlak binnen de VvE vergroten. Wordt toch zonder redelijke grond geweigerd, dan biedt de vervangende machtiging een reële uitweg.

3. Toestemming van huurders

Bij complexgewijze verhuur kan ook toestemming van huurders vereist zijn. Een huurder hoeft werkzaamheden aan het gehuurde niet zonder meer te accepteren, omdat de verhuurder het onverstoord huurgenot moet (kunnen) verschaffen. De verhuurder moet bij renovatieplannen een ‘redelijk’ renovatievoorstel doen. Bij complexen van tien woningen of meer geldt het voorstel als redelijk wanneer 70% of meer van de huurders instemt.

Wordt dit percentage niet gehaald, dan kan de verhuurder de kantonrechter verzoeken te beoordelen of het voorstel redelijk is. Oordeelt de rechter positief, dan kan de huurder kiezen tussen instemmen of de huurovereenkomst beëindigen.

Daarbij geldt dat een renovatievoorstel eerder als redelijk wordt beoordeeld wanneer het inhoudelijk stevig is onderbouwd en de belangen van huurders aantoonbaar zijn meegewogen. Dit vergroot zowel de kans op instemming als de kans op een positief oordeel van de rechter wanneer het voorstel wordt voorgelegd.

Conclusie

Optoppen kan een effectieve manier zijn om bestaande gebouwen beter te benutten en tegelijk te bouwen aan de woningvoorraad en verduurzaming. Tegelijkertijd kunnen vergunningprocedures, instemming binnen de VvE en toestemming van huurders substantiële obstakels vormen.

Door vroegtijdige afstemming met het bevoegd gezag, transparante communicatie met eigenaren en huurders en een zorgvuldig gemotiveerd plan kunnen deze processen aanzienlijk worden versneld. Waar instemming toch uitblijft, bieden de vervangende machtiging voor VvE’s en de rechterlijke toetsing van renovatievoorstellen handvatten om het project alsnog voort te zetten.